Til forsiden
| Læs siden op | Kontakt | Sitemap | Print side | PDF-udgave
 
Generelle rammer
Fremtidig udvikling Lokalområdets kvaliteter Undløse lokalområde Generelle rammer Rammer for lokalplanlægning
Du er her: Home Kommuneplan 2013 Lokalområder Undløse Generelle rammer

Generelle rammer for arealanvendelse

B - Boligområder

Boligområder skal anvendes til helårs boligformål med de bebyggelsesformer, der er nævnt konkret i rammerne for det enkelte boligområde. Bebyggelsesformerne kan omfatte åben/lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse), forskellige former for tæt-lav boligbebyggelse, herunder dobbelt-, række-, og kæde- og klyngehuse samt etageboliger. Som hovedregel kan der også etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, som naturligt kan passes ind i boligområdet. Det kan i forbindelse med den enkelte bolig tillades, at der drives erhverv, som sædvanligvis kan udøves i forbindelse med en bolig, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed samt dagpleje og lignende liberale erhverv. Erhvervet skal drives af den der bebor boligen, og erhvervsarealet må højst udgøre 1/4 af bruttoetagearealet i den pågældende bolig.

Ved lokalplanlægning skal fastlægges, at boligbyggeri opføres som lavenergibebyggelse.

 

C - Centerområder

Centerområder skal anvendes til centerformål svarende til byens størrelse og opland. I centerområder kan der planlægges for boliger, pladser og grønne områder samt private og offentlige kontor- og servicevirksomheder, detailhandel, parkeringsanlæg, liberale erhverv, undervisning, institutioner, kulturelle aktiviteter, cafeer, restauranter, hotel- og konferencevirksomhed og lignende inden for miljøklasse 1 -3.

Bebyggelsens udformning, tæthed og funktion skal være med til at skabe attraktive bymiljøer. For stationsnære centerområder skal der tilstræbes en samlet planlægning for at sikre en mere intensiv arealanvendelse.

 

BE - Blandede bolig- og erhvervsområder 

Blandede bolig- og erhvervsområder skal anvendes til helårs boligformål samt mindre erhvervsformål og offentlige formål. Mindre erhvervsformål kan omfatte mindre håndværks- og serviceprægede virksomheder inden for fremstilling, byggeri og anlæg, engroshandel, transport og lignende inden for miljøklasse 1-2. I tilknytning til erhvervsvirksomheden kan der drives en butik med salg af virksomhedens egne produkter.

 

E - Erhvervsområder 

Erhvervsområder skal anvendes til erhvervsformål. Der kan ikke planlægges for nye boliger i erhvervsområder. Driftsbestyrerboliger og lignende tillades kun opretholdt, så længe de fungerer som driftsbestyrerboliger.

Med henblik på at fremtidssikre områderne som erhvervsområder og forebygge nabokonflikter er der i rammerne for de enkelte erhvervsområder angivet hvilke miljøklasser, og dermed hvilke typer af virksomheder, der kan planlægges for i det pågældende område.

I erhvervsområder kan der herudover etableres offentlige funktioner i det omfang, de ikke adskiller sig fra den øvrige tilladte erhvervsvirksomhed i det konkrete område med hensyn til miljøfølsomhed og –belastning.

For de maksimale bygningshøjder, der er angivet i de konkrete rammer, gælder, at en større højde punktvis kan tillades, hvis særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det.

 

F – Områder til fritidsformål

Områder til fritidsformål skal anvendes til områder med fritidsaktiviteter af forskellig karakter. Områderne kan således omfatte fritidsaktiviteter med rekreative formål og fritidsaktiviteter der ud over dette som også har erhvervsmæssige formål. Det kan fx være lystbådehavne, golfbaner, støjende fritidsaktiviteter, kolonihaver, kursus- og wellnesscentre mv.

 

O - Offentlige områder

Offentlige områder skal anvendes til offentlige formål. Det kan f.eks. være offentlig administration, service-, sundheds-, eller kulturfaciliteter, skoler, idrætsanlæg, institutioner, kirkegårde m.v.

 

R - Rekreative områder

Grønne områder udlægges til rekreative områder, hvis området har en rekreativ værdi og er frit tilgængelig for alle. Det kan være byparker, fælleder, bynær skov, naturområder eller andre grønne områder, hvor det er muligt at opholde sig, gå ture, opleve naturen, få frisk luft mv.

 

J - Jernbanearealer

Jernbanearealer skal anvendes til funktioner, der knytter sig til jernbanedrift, herunder parkeringsanlæg.

 

L - Landsbyer og særlige landzoneområder

Landsbyområder er beliggende i landzone og skal anvendes til funktioner, som traditionelt hører til i en landsby. Der skal i landsbyer være mulighed for et varieret anvendelse som beboelse, landbrugserhverv, mindre erhverv som håndværksvirksomhed, liberalt erhverv som cafe, kontor og lignende, detailhandel, offentlige funktioner og i de lidt større landsbyer kan indplaceres mindre industrivirksomheder og lignende, hvis det vurderes at kunne ske uden at ændre på helheden og virke forstyrrende på oplevelsen af byen.

Nye beboelser i landsbyer skal indpasses i landsbymiljøet, eksempelvis som længehuse med 45ᵒ taghældning eller tilsvarende byggeri. Traditionelle parcelhuse med fladere taghældning bør undgås. Bygninger må ikke være højere end 8½ meter med mindre deres funktion kan begrunde det. Større bygninger, som er nødvendige for landbrugsdriften skal placeres uden for landsbyrammen.

I landsbyer kan ske nybyggeri inden for landsbyrammen, hvis det vurderes, at det kan ske uden at forstyrre helheden. Ved huludfyldning skal nye beboelser placers langs med vej.

Virksomheder i miljøklasse 1-4 kan placeres i landsbyer i eksisterende bygninger, som er egnede til formålet.

 

S - Sommerhusområder

Sommerhusområder skal anvendes til sommerhusbebyggelse, koncentrerede feriebebyggelser og anden rekreativ anvendelse.

Beskyttede naturtyper efter naturbeskyttelseslovens § 3 skal så vidt muligt sikres i forbindelse med lokalplanlægning. Områderne skal fastholdes eller forbedres som attraktive ferie-, og fritidsområder. Endagsturisme skal så vidt muligt sikres f.eks. gennem arealer til parkering og ophold samt sti- og vejforbindelser til strandarealer og det overordnede stisystem.

For at sikre sommerhusområdernes rekreative og åbne karakter skal sommerhuse holde en afstand på mindst 5 m til vej, sti og naboskel. Garager, carporte og udhuse skal holde en afstand på mindst 2,5 m fra skel mod vej, sti og nabo og holdes i en maksimal højde på 2,5 m i en afstand af 5 m fra skel.


Generelle rammer for særskilte emner

2.1 Detailhandel

Butikker kan etableres inden for den fastlagte detailhandesstruktur, som fremgår af retningslinjerne og kort. I det enkelte rammeområde er angivet rammenr. i henhold til detailhandelsrammerne.

For hvert detailhandelsområde er der fastlagt en samlet arealramme for nybyggeri og odannelse til butiksformål med angivelse af den maksimale butiksstørrelse for de enkelte butikker. Eksisterende lovligt etablerede dagligvarebutikker med et bruttoetageareal over 3.500 kvm og udvalgsvarebutikker over 2.000 kvm kan dog ombygges under forudsætning af, at det eksisterende bruttoetageareal ikke øges.

Uden for de udpegede detailhandelsområder kan der efter en konkret vurdering gives tilladelse til etablering af butikker på op til 200 kvm, som ikke indgår i arealrammen.

Lokalplaner for områder med detailhandel skal fastlægge butikstyper (dagligvarer, udvalgsvarer og/eller særlig pladskrævende varer) samt maksimale butiksstørrelser. Hvis der åbnes mulighed for placering af møbelbutikker uden for bymidten skal der redegøres for, hvorfor møbelbutikkerne ikke kan placeres inden for bymidterne.

 Bruttoetagearealet til butiksformål beregnes efter bestemmeslerne i planloven. Bebyggelsesprocenten og bygningens etageareal beregnes efter bestemmelserne i bygningsreglementet. 

 

2.2 Bebyggelsens omfang, placering og udtryk

Bebyggelsesprocenter, bygningshøjder og maksimale etageantal er fastsat i de enkelte rammeområder i kommuneplanens rammedel. Hvor intet andet er oplyst, er det bygningsreglementets bestemmelser, der er gældende. Bebyggelsesprocenten beregnes efter bestemmelserne i bygningsreglementet.

For ny bebyggelse i bymidter gælder, at bebyggelsen skal være med til at skabe attraktive bymiljøer, der understøtter den stedtypiske, (ofte) historisk betingede, karakter. Ny bebyggelse, som opføres i allerede udbyggede områder, skal derfor som hovedregel søges tilpasset facadelinjer, husdybder, etageantal, gesimshøjder, tagform og materialevalg ved den omgivende bebyggelse. Ny bebyggelse kan dog opføres i et tidstypisk udtryk, hvis dette efter en nærmere konkret vurdering skønnes at kunne bidrage positivt til det samlede bymiljø. 

 

2.3 Parkeringsarealer

Ved opførelse af ny bebyggelse eller nyindretning af bebyggelse skal der sikres følgende antal p-pladser på egen grund:

 

Boliger:

  • mindst 2 p-pladser pr. åben/ lav bolig
  • mindst 1,5 p-plads pr. tæt/lav bolig og
  • mindst 1 p-plads pr. etagebolig.

Detailhandel og erhverv:

  • 1 p-plads pr. 25 m2 bruttoetageareal dagligvarebutik
  • 1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal udvalgsvarebutik og butik med pladskrævende varer
  • 1 p-plads pr. 50 m2 etageareal publikumsorienteret service
  • 1 p-plads pr. 50 m2 etageareal erhverv, kontor, institution m.v.
  • 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal ved engrosvirksomheder, lager, værksted m.v.

Offentlige formål:

  • Parkeringskrav til offentlige formål fastsættes i hvert enkelt tilfælde med udgangspunkt i kravet til kontor- og serviceerhverv.

 

 

2.4 Opholds- og legearealer

Størrelse og placering af opholds- og legearealer skal fastsættes i forbindelse med lokalplanlægningen og/ eller byggesagsbehandlingen. Opholds- og legearealerne skal være af god kvalitet med mulighed for ophold på et areal af privat/halvprivat karakter, hvor der er sol i eftermiddagstimerne i sommerhalvåret og beplantning, f.eks. i form af træer og buske.

I nye boligområder skal der udlægges samlede fælles friarealer af en rimelig størrelse til ophold og leg, når der opføres flere end 4 etage- eller tæt-lave boliger eller flere end 8 åbenlave boliger. Der udlægges som udgangspunkt 10 % af det samlede areal til opholdsarealer, med mindre de lokale forhold taler for en anden disponering. Opholdsarealerne skal kunne indbyde til fysisk aktivitet og fungere som sociale rum for områdets beboere samt anlægges med god tilgængelighed, gerne med (sti)forbindelser til andre grønne områder.

Ved indretning af boliger i eksisterende bygninger skal der udlægges opholds- og legearealer efter en nærmere vurdering i hvert enkelt tilfælde.

I områder, som er udlagt til centerformål eller erhvervsformål, skal der udlægges opholdsarealer til eventuelle beboere samt ansatte i butikker, kontorer og øvrige virksomheder efter en nærmere vurdering i hvert enkelt tilfælde. I byer med tæt bebyggelse kan der eksempelvis etableres fælles opholdsarealer i form af tagterrasse, altaner, indre gårdrum eller lign.

Opholds- og legearealer kan etableres fælles for flere ejendomme også i områder domineret af erhvervsbebyggelse.

2.5 Stier

Ved lokalplanlægning skal det angives ,hvordan der kan opnås tilgængelighed til og mulighed for oplevelse af bynær natur. Bynær natur udgøres af parker, de bynære skove, kysten, de grønne kiler og det bynære åbne land. Det sker konkret gennem stiplanlægning og sammenhæng med det øvrige stinet, mulighed for udsigtsmuligheder til åbne naturområder, vurdering af adgang og tilgængelighed til de nævnte områder mv.

I lokalplanen skal det angives, hvordan der kan opnås adgang til det overordnede stinet. Hvis det kræver arealudlæg til stier inden for lokalplanområdet, skal dette sikres i lokalplanen. I kystnære områder skal der sikres stiadgang til kysten. Under temaet Sundhed og Friluftsliv behandles rekreative stier nærmere. Under temaet Trafik behandles trafikstier.

2.6 Tilgængelighed

veje, stier og opholdsarealer skal af hensyn til handicappede brugere så vidt muligt udformes efter anvisningerne i DS-håndbogen "udearealer for alle". Desuden henvises til bygningsreglementet.

 

2.7 Beplantning

Det skal i forbindelse med lokalplanlægning vurderes og indgå, om hele eller dele af den eksisterende beplantning skal bevares. Ny beplantning skal udføres i overensstemmelse med stedets/ egnens karakteristiske beplantning. Der skal så vidt muligt anvendes danske arter, når der tages stilling til plantevalg.

 

2.8 Kulturmiljøer og kirkeomgivelser

De kulturmiljøer og kirkeomgivelser, der er udpeget i kommuneplanen, skal respekteres og sikres, jf. retningslinjerne herom i afsnit om kulturmiljøer, dels i det åbne land og dels i byerne.

 

2.9 Bevaringsværdige bygninger

Bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 1, 2, 3 og 4 i henhold til SAVE-registrering skal søges bevaret og må ikke nedrives uden en nærmere vurdering og tilladelse fra byrådet. Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg. Bygninger i bevaringsværdige miljøer skal ombygges og istandsættes under hensyntagen til bygningernes oprindelige udseende og områdets særlige karakter. Ved lokalplanlægning skal der fastsættes bevaringsbestemmelser, som sikrer værdifulde kulturmiljøer og bygninger. Det kan også omfatte bygninger, som ikke i sig selv er bevaringsværdige.

Bygninger med bevaringsværdi 1-4 må ikke nedrives, før nedrivningsanmeldelsen har været offentligt bekendtgjort i 4-6 uger, og byrådet har meddelt ejeren, om det vil nedlægge forbud mod nedrivningen efter Planlovens § 14,  jf. retningslinjerne herom i tema for kulturmiljøer dels i det åbne land og dels i byerne.

 

2.10 Facader og skilte i byzone

Nedenstående generelle rammer gælder, hvor der ikke i medfør af lokalplanlægning er fastsat andre bestemmelser om skiltning.

Facadeskilte og facadeudstyr
Skiltning, udhængsskabe, belysning, markiser og opsætning af andet facadeudstyr skal tilpasses bygningens arkitektur og omgivelserne iøvrigt, og skal respektere facadens opdeling med døre, vinduer materialer og farvesætning. Således må skiltning ikke gennemføres sammenhængende i hele facadelængder uden hensyntagen til døre, vinduer og facaderytme. Facadeskiltning kan ske ved bemaling direkte på facaden, i felter, mindre skiltebånd eller med enkeltbogstaver / reliefbogstaver. Bogstavhøjden må generelt ikke overstige 50 cm. I centerområder skal facadeskiltning udføres med skiltebogstaver/ reliefbogstaver fremfor pladeskilte.
Sokler, gesimser og andre karakteristiske facadeelementer skal holdes fri for skiltning.
Facadeskilte skal begrænses til stueetagen, og skal samordnes med den øvrige skiltning inden for samme facade.

Skiltning på vinduer
Udstillingsvinduer må ikke blændes af eller ved skiltning/ opklæbning dækkes mere end maksimalt 25%. Skiltning må ske ved opklæbning af løse bogstaver og logo på udstillingsvinduer.

Lysskilte

Lysskilte eller belyste skilte skal være afdæmpede og må ikke blænde, pulsere eller blinke.

Fritstående skilte
Som hovedregel må kun opsættes ét større fritstående skilt eller pylon pr. ejendom/ forretning/ virksomhed, som alene reklamerer for den pågældende virksomhed og øvrig skiltning må kun omfatte facadeskilte og mindre henvisningsskilte. Skiltet/ pylonen må max. være 3 m høj og bredden må ikke overstige 1,25 m. ( Andre størrelser, begrænsninger kan være fastsat ved lokalplanlægning). Hvor ejendommen har mere end én indkørsel, og hvor disse er placeret visuelt uafhængigt eller med stor afstand, kan tillades én pylon ved ved hver indkørsel. Langs veje skal fritstående skilte placeres på egen grund og under iagttagelse af evt. tinglyste byggelinjer på det pågældende sted. Der ud over skal det placeres min. 2,5 m fra naboskel. Hvis flere virksomheder/ forretninger er placeret på én ejendom, skal skiltningen samles på én pylon eller samordnes med et fælles udtryk ved maks. én pylon pr. virksomhed. Ved indplacering af fritstående skilte i handelsgader og centerområde i bymidten skal i særlig grad iagttages, at skiltning tilpasses omgivelserne såvel i skala som i udtryk.

Gavlreklamer
Gavlreklamer er ikke tilladt.

Reklameflag og bannere
Reklameflag og reklamebannere kan kun tillades i erhvervsområder og kun i begrænset omfang; maks. 3 stk pr. virksomhed, á maks. 8 m stanghøjde med en maks. størrelse flag på 150 cm x 225 cm. ( Andre størrelser, begrænsninger kan være fastsat ved lokalplanlægning). 

Midlertidig skiltning
Skiltning på byggepladser i erhvervsområder og i bymæssig bebyggelse skal placeres i forbindelse med byggepladsen på hegn eller stillads og skiltet må ikke overstige 3 m2. Stilladsreklamer må kun opsættes i kortere perioder i forbindelse med renoveringer og lignende tidsbegrænsede aktiviteter.

Skiltning ved indfaldsveje
I byzone langs indfaldsveje til kommunens byer må ikke opsættes skiltning og reklamer hverken som fritstående skilte, skilte på mur, hegn, bygningsfacader el. lign., udover egen skiltning for den pågældende ejendom, i overensstemmelse med ovennævnte retningslinjer. Bestemmelsen har til hensigt at medvirke til at forbedre den æstetiske helhed set i sammenhæng med retningslinje om smukkere indfaldsveje.

 

 

2.11 Grundvand

Emnet indeholder både retningslinjer for vandindvinding, beskyttelse af grundvandet og grundvandsdannelsen. Hovedmålet er at sikre rigeligt og godt drikkevand. Vandindvinding er beskrevet i Holbæk Kommunes Vandindvindingsplan. Beskyttelse af grundvandet er medtaget som et tema og nyformuleret på baggrund af den statslige vandplan og teknisk rapport om områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD), indvindingsoplande for almene vandværker, indsatsområder for nitratfølsomme områder (NFI) og planlagt byudvikling.

 

2.12 Miljøforhold

Lokalplaner skal sikre, at både støjende anlæg og støjfølsom bebyggelse og primære opholdsarealer placeres, udføres, indrettes og om nødvendigt afskærmes, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj kan overholdes. Ved kommuneplanens vedtagelse er de nogle af de vejledende grænseværdier følgende:

  • Erhvervs- og industriområder: 70/70/70 dB(A)
  • Erhvervsområder (industri) med forbud mod generende virksomheder: 60/60/60 dB(A)
  • Lettere erhvervs- og centerområder: 55/55/55 dB(A)
  • Centerområder og blandede bolig- og erhvervsområder: 55/45/40 dB(A)
  • Boligområder med åben-lav bebyggelse: 45/40/35 dB(A)
  • Sommerhusområder og offentligt tilgængelige rekreative områder: 40/35/35 dB(A)

Ved kommuneplanens vedtagelse udarbejdelse fremgår de vejledende grænseværdier for erhverv og industri af Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984.

  • Rekreative områder i det åbne land (sommerhusområder, grønne områder, campingpladser): 53 dB
  • Rekreative områder i eller nær byområder (parker, kolonihaver, nyttehaver, turistcampingpladser): 58 dB
  • Boligområder (boligbebyggelse, daginstitutioner m.v., udendørs opholdsarealer): 58 dB
  • Offentlige formål (hospitaler, uddannelsesinstitutioner, skoler): 58 dB
  • Liberale erhverv m.v. (hoteller, kontorer m.v.): 63 dB.

Ved kommuneplanens vedtagelse udarbejdelse fremgår de vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj af Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007.

  • Rekreative områder i det åbne land (sommerhusområder, campingpladser): 59 dB
  • Rekreative områder i eller nær byområder (bydelsparker, kolonihaver, nyttehaver, turistcampingpladser): 64 dB
  • Boligområder (boligbebyggelse, daginstitutioner m.v., udendørs opholdsarealer): 64 dB
  • Offentlige formål (hospitaler, skoler o.l.): 64 dB
  • Liberale erhverv m.v. (hoteller, kontorer): 69 dB.

Ved kommuneplanens vedtagelse udarbejdelse fremgår de vejledende grænseværdier for støj fra jernbaner af tillæg fra juni 2007 til Miljøstyrelsens vejledning nr. 1/1997. 

2.13 Tekniske anlæg

 Uanset rammebestemmelserne i øvrigt kan der i en lokalplan gives mulighed for anlæg, som er nødvendige til områdets forsyning. Det er en forudsætning, at anlæggene placeres, udføres og anvendes under størst mulig hensyntagen til det område, hvor de placeres. Bassiner til opsamling af regnvand indrettes, så de kan indgå som et rekreativt element i bebyggelser eller  erhvervsområder.

2.14 Smukkere indfaldsveje

Indfaldsvejene til Holbæk by og de 17 lokalområdebyer skal forbedres, så de hver for sig fremstår som en æstetisk helhed. Helheden skal skabes gennem en regulering af bygningsfacaderne, ved at undgå dominerende reklamer, skiltning, oplag og hegning samt ved en samlet planlægning for beplantning mv. langs vejene. Se endvidere retningslinje 2.11 for skiltning i byzone.


Holbæk Kommune | Kanalstræde 2 | 4300 Holbæk | telefon: 72 36 36 36 | e-mail: plan@holb.dk